ישנן המון אפשרויות של השקעה בנדל"ן בשלב הייזום וההקמה של פרויקטים לבנייה. בנדל"ן מניב בהנחה שגובה ההכנסה מן השכירות גבוה יותר מהחזר ההלוואה (ובמידה והמשקיע נוטל הלוואה לשם ההשקעה), הדלתא בין השתיים מהווה את תשואה חודשית למשקיע. כמו כן, המשקיע מחזיק תמיד את נכס הנדל"ן, השומר על ערכו ובמקרים רבים מעלה את ערכו, כך שהמשקיע יכול להרוויח מן השכירות בנכס ו/או מן עליית הערך של הנכס.
אולם אם נשווה בין השקעה בנדל"ן מניב, קרי רכישת נכס לשם השכרתו, היכן כדאי להשקיע: בישראל או בארה"ב?
מיסוי
להשקעה בנדל"ן בארה"ב היבטים רבים מבחינה מיסויית. נציין רק בקצרה שלפי אמנת מס הקיימת בין ישראל לארה"ב נותנת זכות ראשונית למס למדינה אשר בתחומה נמצאים נכסי הנדל"ן על פני מקום תושבות המשקיע. כלומר, תושב ישראל שמשקיע בנכס בארה"ב ימוסה קודם בארה"ב ולאחר מכן בישראל (סעיף 7 באמנת המס). בהתאם לאמנת המס בין ישראל לארה"ב, יינתן בישראל זיכוי על המס ששולם בארה"ב כך שלא יהיה כפל מס למשקיע.
המיסוי בארה"ב למשקיע נדל"ן הוא עסק מורכב במיוחד. ראשית, יש שלוש שכבות מיסוי: מיסוי פדראלי, מיסוי מדינתי ומיסוי עירוני. המשקיע צריך לשלם בהתאם בכל הרמות. כמו כן, נניח והמשקיע הישראלי לא פותח חברה אלא משקיע ברמת היחיד, ונניח חלילה נפטר, היורשים שלו צריכים לשלם 40% מס ירושה (שלא קיים בישראל).
מבלי להיכנס למספרים (היות והם משתנים לאור רמת ההכנסה של אותו אדם) אז על הכנסות מנדל"ן בארה"ב ישולם מס שולי בארה"ב ברמה הפדרלית, ברמת המדינה ולעיתים גם העיר. על רווח הון ממכירת נכס שהוחזק יותר משנה, שיעור מס רווח הון בארה"ב. שוב, מבלי להיכנס למספרים, שיעור המיסוי בארה"ב נמוך לאין שיעור מישראל (אם כי, יש פטור מהכנסה משכירות על דירה אחת בישראל עד גובה מסוים).
עם זאת, צריך להבין את שיטת המס המורכבת ולא לעשות טעויות. לכן ישראלי שאינו מנוסה בהשקעות, חייב להיעזר ברואה חשבון אמריקאי. לחילופין ישראלי יכול להשקיע דרך קרן להשקעות נדל"ן בארה"ב, ואז הקרן למעשה דואגת להכל.
תחזוקה ותשואה
בהיבט של התחזוקה, ההשקעה בישראל מנצחת בגדול השקעה בארה"ב, שהרי בתור ישראלי, נכס שנמצא בישראל הוא מן הסתם נגיש יותר עבורי. כמו כן, בארה"ב חוקי העזר העירוניים המושתים על בעלי בתים בארה"ב מחייבים עמידה בכל כך הרבה דרישות, שהתחזוקה קשה עשרות מונים אל מול בית בישראל (שבעצם אין יותר מדי תקנות נוי מחייבות לבתים, ולכן הבתים בישראל נראים כפי שהם נראים). עם זאת, חברת ניהול יכולה לטפל בקשיים הללו של המשקיע הישראלי, ובהנחה ומדובר בחברה אמינה, תתן לו ראש שקט לגבי תחזוקת הנכס שלו בארה"ב.
לגבי תשואה, הפרסומים בארץ לאחרונה מצביעים על כך שיש ירידה משמעותית בתשואה מהשקעות נדל"ן בישראל. בנוסף לכך, הריבית הנמוכה בישראל תרמה למחירי נדל"ן בועתיים במיוחד, שהופכים רכישת נכס בישראל לשם השקעה למסוכנת, ולא פלא שהמשקיעים נוהרים החוצה מן השוק בשנים האחרונות. נכס בארה"ב הוא לא תמיד "טיול בפארק" כמו שאומרים באמריקה, אולם עם תכנון נכון, ניתן להגיע לתשואה יפה יותר עבור הכסף שלנו, ובהשקעה בסכום נמוך יותר.
